Заплати налоги и спи спокойно: что вы должны государству, если сдаете свое жилье в аренду?

Договор найма или аренды

Теперь необходимо определиться с формой договора, поскольку данные правоотношения, возникающие из договоров найма жилого помещения или договора аренды, относятся к отношениям договора имущественного найма. Но, постольку, поскольку договор аренды и договор найма — это разные договоры, отношения сторон в первом случае регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ части второй («Аренда»), а во втором случае — главой 35 Гражданского кодекса РФ части второй («Наём жилого помещения»). Так, согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. По договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ). Следует иметь ввиду, что юридическому лицу (например, для проживания его работника) жилое помещение может быть предоставлено только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать его исключительно для проживания граждан. Следовательно, если квартира сдается юридическому лицу, заключается договор аренды. В нем недопустимо заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма. Договор найма заключается только в том случае, если жилое помещение сдается физическому лицу, так как нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ), при этом объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п.1 ст.673 ГК РФ). Как показывает практика, если квартира сдается юридическому лицу, договор аренды заключается сторонами в большинстве случаев, если же квартира передается физическому лицу, договор найма в письменной форме заключается между сторонами намного реже.

Сколько налога платить и в какие сроки

Сдача жилья в аренду – это доход физического лица. А значит, тут платить НДФЛ, 13% от полученной суммы.

Собственнику жилья нужно раз в год подавать декларацию по форме 3-НДФЛ и оплачивать НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля, а налог уплачивается до 15 июня.

Для самозанятых все проще. Их ставка налогообложения 4%, оплачивать налог нужно до 25 числа каждого месяца и все. Никаких деклараций, отчетов и прочих бюрократических проволочек. Оплата налога, формирование чеков происходит в приложении «Мой налог».

Чем отличаются договорные соглашения?

Главное отличие в том, кому передают жилое помещение:

  1. частные лица получают его на условиях найма (коммерческого или социального);
  2. организации и предприятия – по договору аренды.

Отсюда следует, что в первом случае отношения сторон регулируются главой 35 ГК РФ, а во втором — главой 34 ГК РФ. Оба вида соглашений относятся к договорам имущественного найма, с помощью которых осуществляется передача жилья для временного проживания. И несмотря на то, что эти документы имеют одинаковую структуру, содержание их сильно рознится.

Решение о судебном прекращении действия договора принимается в случае если:

  • были нарушены условия договора;
  • квартира использовалась не по назначению (не для проживания);
  • состояние помещения заметно ухудшилось;
  • оплата более 2 раз производилась с нарушением установленного срока;
  • аварийное состояние жилья.

Договор найма, в отличии от аренды, может быть аннулирован в одностороннем порядке Нанимателем при условии, что он предупредит наймодателя минимум за 3 месяца до расторжения. При этом он вправе не озвучивать причину отказа от жилья.

Читайте также: Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем: как правильно оформить?

Следующее отличие заключается в том, что законодательно в споре с собственником жилья наниматель признается более слабой стороной, а значит, имеет ряд льгот и преференций:

  1. Вместо расторжения договора суд предоставляет нанимателю срок (не более 1 года) для устранения указанных нарушений.
  2. Через год, если ничего не изменится, суд может принять решение о расторжении либо отсрочить исполнение решения еще на год (п. 2 ст.687 ГК).

Что будет, если не заплатить налоги?

Пока ФНС не узнает об этом, то ничего не будет. Но, рано или поздно все-таки узнает, и тогда:

  • Начислят штраф в размере 40% от суммы налога. Плюс еще пени за каждый день просрочки. И сам налог тоже надо будет уплатить за последние три года.
  • Выпишут штраф за ведение незаконной предпринимательской деятельности: это от 500 до 2 000 рублей.
  • Могут применить уголовную ответственность. Штраф от 100 до 300 тысяч рублей, принудительные работы на срок до шести месяцев, лишение свободы до года. Но, это только если неуплаченного налога было на 2 700 000 рублей и больше.

Откуда ФНС узнает о теневом доходе? Есть несколько вариантов:

  • Риэлтор, который уклоняется от уплаты налогов. У него ФНС может обнаружить договора с собственниками жилья и дальше клубочек размотается быстро.
  • Управление по вопросам миграции. Это если квартира будет сдана иностранцу и тот пойдет становится на учет по месту жительства.
  • Росреестр. Если у гражданина несколько квартир, то ФНС может проверить, а не сдает ли он часом все их в аренду.
  • Соседи, управляющая компания, бывшие квартиранты, участковые полицейские.

Скупой платит дважды – эта пословица идеально подходит для данной ситуации. Собственник жилья хочет сэкономить 2-3 тысячи рублей в год, а в итоге теряет до нескольких сотен тысяч рублей и это еще не самый плохой вариант.

Стороны договора найма и аренды помещения

Уважаемые читатели Lawportal37.ru – на страницах нашего сайта вы найдете самые свежие новости об изменениях законодательства РФ, а также множество статей, отвечающих на самые разные правовые вопросы.

Однако данные статьи рассматривают типовые способы решения юридических проблем, в то время как в каждом отдельном случае существует масса важных деталей и нюансов, охватить которые в рамках одной статьи невозможно.

Если после прочтения статьи у вас остались вопросы, вы можете получить юридическую консультацию обратившись в форму онлайн-консультанта в правом нижнем углу сайта .

Отличие первое – сторонами по договору найма жилья выступают наниматель и наймодатель, а по договору аренды – арендатор и арендодатель. Но главная проблема в том, что нанимателем жилого помещения может выступать только физическое лицо, но никак не организация (ГК РФ Статья 671).

Для того чтобы юридическое лицо получило помещение во владение или пользование ему придется заключить с собственником договора аренды или иной договор.

Таким образом сторонами в договоре найма могут выступать только физические лица, а в договоре аренды и физ. лица и юридические.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
Добавить комментарий