Что выгоднее: аренда или ипотека и почему снимать квартиру всегда лучше кредита?

За и против

h2<dp>1,0,0,0,0—>

Аргументы «за» и «против», которые обычно слышны:

p, blockquote<dp>3,0,0,0,0—>

Аргументы Снимать квартиру Взять ипотеку
За Свободный выбор жилья и места проживания Без ипотеки на квартиру не накопить
За Нет кредитной зависимости Квартиры всегда растут в цене
Против Арендную плату периодически поднимают Ипотека – кабала на долгие годы
Против Платим за чужое, а не за свое Огромная сумма переплаты

Практически все из этих «аргументов» являются мифами. Например, «свое» ипотечное жилье – это миф. До полной выплаты ипотеки жилье находится в залоге у банка, а значит, ему и принадлежит.

p, blockquote<dp>4,0,1,0,0—>

Единственное, что практически неоспоримо можно принять как данность – это инфляция. Суммарное ее значение за последние 20 лет составило 456%, а если приплюсовать еще и кризисные 91-94 годы, то получим значение в 4180%.

p, blockquote<dp>5,0,0,0,0—> p, blockquote<dp>6,0,0,0,0—>

На самом деле для того, чтобы решить, что лучше в вашем случае — снимать квартиру или взять ипотеку, как и любом другом финансовом вопросе, требуется расчет. В соответствии с инфляцией ценность денег и стоимость недвижимости двигаются разнонаправлено. Цена недвижимости – растет, стоимость денег — падает. При этом, зная среднюю величину инфляции, можно примерно посчитать, как изменятся в цене эти два актива через некоторое время (например, по окончании выплаты ипотечного кредита через 20 лет).

p, blockquote<dp>7,0,0,0,0—>

Средняя величина инфляции за последние 20 лет составила 456% / 20 = 22,8%. Исходя из этого, нынешние 3 млн. рублей (цена стандартной «однушки» в регионе ) через 20 лет будут стоить:

p, blockquote<dp>8,0,0,0,0—>

(3 000 000 рублей – 22,8% ежегодной инфляции) = 16 961 рубль.

p, blockquote<dp>9,1,0,0,0—>

А квартира, купленная на эти же 3 млн. рублей вырастет в цене до

p, blockquote<dp>10,0,0,0,0—>

(3 000 000 рублей + 22,8% ежегодной инфляции) = 182 426 776 рублей.

p, blockquote<dp>11,0,0,0,0—>

На первый взгляд цифры нереальные, однако их можно легко проверить, пользуясь учебником по математике за 5-ый класс.

p, blockquote<dp>12,0,0,0,0—>

Вывод прост: 20 лет — это действительно много. При этом конечно нужно учесть переплату по кредиту. Однако фактической переплатой нужно считать не общую сумму, а лишь разницу между ставкой по кредиту и величиной все той же инфляции.

p, blockquote<dp>13,0,0,1,0—>

К примеру, люди, успевшие взять ипотеку летом 2014 года под 12% годовых, при ставке инфляции в 11,4% заплатили за обслуживание долга всего 0,6%. При этом в 2015 году, при разогнавшейся до 16% инфляции, ипотека уже принесла им прибыль в 4% годовых.

p, blockquote<dp>14,0,0,0,0—> p, blockquote<dp>15,0,0,0,0—> </dp></dp></dp></dp></dp></dp></dp></dp></dp></dp></dp></dp></dp></dp>

Вариант №1: Покупка квартиры в ипотеку.

  • совокупный доход семьи 50 000 рублей/месяц
  • стоимость однокомнатной квартиры с отделкой под ключ 2 100 000 рублей (новый, кирпичный дом)
  • первоначальный взнос пусть будет 20% или 420 000 рублей
  • процентную ставку поставим 14% – (+/-2% колебания)

Воспользуемся любым ипотечным калькулятором с возможностью выбора вида платежей.

Первый расчет сделан для аннуитетных платежей, а второй для дифференцированных.

Результат смотрите ниже на картинках.

Аннуитетные платежи – расчет платежей и переплаты по ипотеке

аннуитетные-платежи-1.jpg

Результаты расчета ипотеки с аннуитетными платежами:

  • Ежемесячный платеж – 26 000 рублей
  • Переплата 1 450 000 рублей

Дифференцированные платежи – расчет платежей и переплаты по ипотеке

дифференцированные-платежи-1.jpg

Результаты расчета ипотеки с дифференцированными платежами:

  • Ежемесячный платеж – 33 600 рублей
  • Переплата 1 185 000 рублей

Как видим из расчетов, дифференцированные платежи выгоднее, поэтому выберем соответствующий банк (например, Россельхозбанк).

Как видно из расчетов максимальный первоначальный платеж составит почти 34 000 рублей. На жизнь остается порядка 16 000 рублей (это питание, жкх, отдых, проезд, одежда), первый год придется очень напрячься, но в следующем году появляется возможность досрочного погашения ипотеки с помощью имущественного вычета, а можно оставить эти деньги про запас в качестве подушки безопасности.

Как получить имущественный вычет самостоятельно без проблем. Подробная инструкция.

Что это даст:

  1. уменьшатся ежемесячные платежи, либо гасим дальше ипотеку досрочно, либо больше денег тратим на себя
  2. уменьшится итоговая переплата по ипотеке

Что в итоге получаем при использовании ипотечного кредита:

  1. максимум через 10 лет квартиру за которую заплатим в худшем случае (аннуитетные платежи) порядка 3 550 000 рублей
  2.  через 10 лет квартира благодаря инфляции будет стоить дороже чем покупалась
  3. после всех выплат квартиру можно использовать для улучшения жилищных условий, а можно не менять и подкопить деньжат на новое жилье

Начнем обзор с перечисления преимуществ и недостатков ипотеки

  • Ипотека решает квартирный вопрос Для большинства, ипотека – это единственная возможность приобрести собственное жилье. Конечно, вы можете снимать квартиру всю жизнь, но тут нужно учитывать ряд ограничений, связанных с арендой, о которых мы поговорим позже. Упомяну лишь одну очевидную деталь – долгосрочная аренда длиною в жизнь – это сильная переплата в сравнении с ипотекой. Как вариант, можно пытаться копить и при этом жить в съемном жилье. Но в таком случае ваши ежемесячные траты сильно возрастут. Помимо платы за аренду вам нужно будет регулярно откладывать значительную сумму. Это потребует финансовой дисциплины и определенной уверенности в экономической стабильности. Ведь просто складывать деньги смысла особого нет, никто не знает, что будет с вашими накоплениями через 20-30 лет. Рубль или другая валюта могут обесцениться, а квартира подорожать. Эффективнее будет все же открыть вклад в банке или инвестировать деньги в покупку акций и других ценных бумаг. В первом случае вы зарабатываете совсем небольшой процент, что увеличивает срок накопления, а во втором — потребуется особый уровень знаний и навыков при повышенном риске потери всей суммы или части средств. С этой точки зрения ипотека является наиболее доступным вариантом покупки жилья.
  • Сохранение средств Из первого преимущества плавно вытекает и второе. Ипотека подойдет тем, кто не может самостоятельно каждый месяц на протяжении длительного периода откладывать деньги и постоянно находит новые источники расходов. В таком случае ипотека позволит привить финансовую дисциплину и отказаться от ненужных трат. Необходимость регулярно отдавать бОльшую часть своей зарплаты способно сильно оптимизировать семейный бюджет. Отметим, что данное преимущество наиболее актуально в случае достаточного дохода и беспечного отношения к деньгам.
  • Приобретение актива Следующее преимущество – ипотека позволяет сохранить ваши средства на длительном периоде. После оплаты взятой ипотеки, у вас остается актив – ваша собственная квартира. Которую вы можете по необходимости продать и вернуть потраченные на нее деньги. Как правило, квартира не сильно дешевеет, а если повезет, то может и подорожать. В интернете есть множество статистических данных, где вы найдете информацию для вашего города. К примеру, график цен на жилье в Москве на сайте IRN.RU показывает рост в рублях и падение в иностранных валютах по известным причинам. Здесь же, к примеру, вы можете отобразить индекс ожидания и доходности, а также найти стоимость квартир в определенных районах города.
  • Возможность сэкономить При взятии ипотеки можно сильно сэкономить. Льготы, субсидии и налоговые вычеты помогут вам сократить траты на приобретение жилья. Также государство оказывает социальную помощь для определенных категорий граждан. Стоит помнить о материнском капитале и о возможном налоговом вычете. Поэтому, если перед взятием ипотеки вы тщательно изучите все возможные льготы, то вероятно сможете снизить собственные траты и найти наиболее выгодные условия. Отдельно отметим, что одним из важных инструментов по снижению процентной ставки является рефинансирование. Это работает как для обычных потребительских кредитов, так и для ипотеки. К примеру, Открытие предлагает ставку в 8.5% на первый год. Сайт банка позволяет рассчитать ежемесячный платеж на основе суммы кредита и срока рефинансирования.
  • Огромная переплата Вы сильно переплачиваете. На упомянутом ранее сайте IRN.RU есть ипотечный калькулятор, который позволяет посчитать ежемесячные платежи и величину переплаты. Укажем следующие примерные значения: стоимость квартиры 4 млн рублей, первоначальный взнос 1 млн рублей, ставка 9% и срок 20 лет. Переплата составит 3.5 млн. При увеличении стоимости квартиры или срока кредита и уменьшении первоначального взноса величина переплаты стремительно растет. Многие психологически не готовы к подобному, когда за весь период ипотеки переплачиваешь полную стоимость квартиры или даже больше.
  • Длительный срок выплат Второй момент – ипотечный кредит станет обузой на продолжительное время – 20-30, может быть все 40 лет. В течение столь длительного периода и при скромной зарплате вы будете жить в постоянной экономии и, возможно, стрессе. Отметим, что на весь срок выплаты вы будете буквально привязаны к квартире. Конечно, вы можете продать жилье и переехать, но это будет крайне неэффективно. Ведь нужно помнить, что банк при выплате ипотеки сначала погашает проценты, а только потом тело кредита. Поэтому стоимость квартиры с обременением будет не так выгодна. Да, все равно есть варианты продажи, но поиск покупателя не совсем простая задача.
  • Риск потери квартиры Последний важный момент, о котором нужно помнить – ипотечная квартира находится в залоге у банка. Что накладывает ряд обязательств и возможных последствий при неуплате. Если вы перестанете платить по ипотеке, банк может отобрать квартиру по суду. Кратко отметим важный момент – при наличии уважительных причин у вас есть возможность взять ипотечные каникулы сроком до 6 месяцев.

Преимущества ипотеки и аренды: сравнительный анализ

2b694fa1220f283235ccd6c8351bc553.jpgАренда жилья точно также, как приобретение квартиры в ипотеку имеет особые преимущества. Но главной привлекательностью ипотечного займа является получение недвижимости в собственность.

Это инвестиции в надежные активы, которые могут обеспечивать человека жильем на протяжении всей его жизни, передаваться по наследству его потомкам и приносить финансовую прибыль в случае сдачи жилья в аренду.

Но прежде чем получить жилье в собственность, нужно будет выплатить долгосрочный кредит банку, который на протяжении этого времени будет иметь права на Ваше жилье. Ведь оно будет находиться у него в залоге.

Ипотека – это своеобразный показатель стабильности, ведь при аренде квартиры собственник жилья может менять условия сдачи жилья квартирантам.

Нестабильность арендных отношений особенно касается тех случаев, когда сотрудничество арендатора и арендодателя не закреплено в документальной форме.

Многие владельцы квартир сдают жилье без договора и получают за это исключительно наличные денежные средства, не желая уплачивать с них налоги. Они могут в любой момент времени прийти к жильцам, выселить их или вселить новых. Могут в любое время меняться условия сотрудничества, повышаться цена.

Такая нестабильность приводит только к постоянным разрывам отношений и переездам с квартиры на квартиру.

Достоинства ипотеки

Мнение экспертаЕвгений БеляевЮрист-консультант, финансовый эксперт

Ипотека – это официальная прозрачная сделка с банком, при которой право собственности на жилье сохраняется за заемщиком, хоть с определенными ограничениями. В частности, он не может сдавать его в аренду, прописывать в нем других лиц без разрешения банка.

Ипотека более выгодна, чем аренда жилья по следующим причинам:

  • 2da9f9ce829e57312e027a53922d8c5f.jpg
  • Это инвестиции в ликвидное имущество;
  • Получение имущественного вычета по ипотеке;
  • Возможность быстрого заселения, если речь идет об объектах вторичного рынка;
  • Возможность перепланировки и постоянного изменения ремонта;
  • Возможность использования материнского капитала;
  • Участие в льготных программах кредитования с государственной поддержкой.

Но для того, чтобы взять ипотеку, нужно внести первоначальный взнос в размере 15-50% от стоимости жилья. Такие деньги нужно заранее скопить.

Как накопить на ипотеку, снимая квартиру, сложно сказать. Ведь платежи по ним вполне соразмерны, при покупке первичного жилья заемщикам приходится платить дважды: по ипотеке и по арендным платежам до тех пор, пока дом не сдается в эксплуатацию. В финансовом отношении для среднестатистической семьи это довольно трудно.

Мнение экспертаЕвгений БеляевЮрист-консультант, финансовый эксперт

Некоторые банки создают специальные ипотечные программы покупки квартир в строящихся домах, по которым в течение первых двух лет заемщик уплачивает сниженные платежи по ипотеке. Таким образом он освобождается от тяжести долгового бремени на период аренды жилья.

Но покупка квартир в новостройках имеет свои риски в связи с вероятностью недостроя дома и обмана дольщиков.

Достоинства аренды

Аренда – ни к чему не обязывающая сделка по пользованию объектом недвижимости. Договор между арендатором и арендодателем может заключаться, а может и нет. Важно лишь в срок вносить арендные платежи и бережно использовать не принадлежащее Вам имущество.

Сдавая квартиру в аренду собственник часто берет залог в размере ежемесячного платежа, который не возвращается клиенту при повреждении им какого-либо имущества или раннем разрыве договорных отношений. Если Вы съезжаете раньше утвержденной в договоре даты, Вам не возвращаются эти деньги.

Таким образом арендодатель страхует себя от риска потери упущенной выгоды во время поиска нового жильца. К тому же арендодатель всегда может найти какое-либо имущество в квартире, которое будет по его мнению повреждено Вами. Он просто не вернет Вам залог, сославшись на то, что Вы намеренно испортили его имущество, даже если это был естественный износ.

Такая история особо практикуется в Москве, где большая часть населения живет именно в арендованном жилье. Здесь же широко развито мошенничество в сфере аренды жилья. В этом и есть главный недостаток такого варианта пользования жильем.

Мнение экспертаЕвгений БеляевЮрист-консультант, финансовый эксперт

Нельзя быть до конца уверенным, что завтра тебя не выгонят на улицу. Квартиры часто сдаются через риелторов, общение с собственниками сводится к нулю. А это чревато высокими рисками аренды такого жилья.

Преимущества же аренды можно перечислить ниже представленным перечнем:

  • Нет существенных обязательств;
  • Не нужно собирать огромный пакет документов для оформления сделки;
  • Можно в любой момент поменять район или город проживания;
  • Не нужно собирать накопления;
  • Свободные денежные средства можно положить в банковский вклад под проценты.

Аренда, как правило, представляется для многих промежуточным этапом перед покупкой жилья в ипотеку. За это время человек обустраивается на новом месте, укрепляется на работе, его доход растет. Устойчивость финансового состояния возрастает, и он получает возможность собственными силами нести ответственность за ипотечные обязательства.

При этом страшно подумать, какие огромные суммы человек уплачивает другому человеку. Ведь эти суммы могли бы идти в счет оплаты личной собственности. В Москве в год арендодатели зарабатывают на приезжих по полмиллиона рублей и даже больше.

В 2018 году Государственная Дума ввела закон о налогообложении самозанятых, что в первую очередь нацелено именно на получении сборов со стороны арендодателей в Москве. Многие из них имеют по несколько квартир и получают огромные доходы.

Ещё один пример расчётов

Вводные данные, используемые в примере:

  • Необходимо купить однокомнатную квартиру, стоимость которой 5 миллионов рублей;
  • Банк выставил требование внести 15% от суммы в виде первоначального взноса – это получается 750 тысяч рублей;
  • Процентная ставка установлена на уровне 9% годовых, период кредитования выбран 10 лет.

Используя обычный ипотечный калькулятор, который есть на сайте почти любого банка, получаем обязательный ежемесячный платёж 53 837 руб., что в итоге выливается в переплату 2,21 миллиона руб. Из этого можно сделать вывод, что оптимальная заработная плата для проживающего в Москве заёмщика должна быть не меньше 90 тысяч рублей, чтобы оставалось достаточно средств на проживание и не приходилось экономить на самом необходимом.

Итого получается, что ипотечная квартира обходится в среднем в 2 раза дороже, нежели стоила изначально. Однако, ежемесячная нагрузка на бюджет семьи будет постоянно снижаться, так что платить станет проще. Рост инфляции приводит к тому, что уже через 5 лет сложно спрогнозировать, на сколько вырастет цена купленной недвижимости.

Для расчётов стоимости аренды в Москве используем сходные данные:

  1. Цель – снять однушку в спальном районе;
  2. Плата в месяц 30 тысяч рублей.

В год такой человек заплатит за чужую квартиру 360 тысяч рублей, а за 10 лет – это 3,6 миллиона. При этом не учитывается ежегодное подорожание арендной платы. Примечателен тот факт, что разница между ежемесячной стоимостью аренды и ипотеки в небольших городах весьма незначительная. В итоге решение арендовать квартиру кажется более обоснованным.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
Добавить комментарий