Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты

Что лучше: взять ипотеку или снимать квартиру?

Вопрос такого характера сугубо индивидуальный. Что выгоднее: снимать и копить или ипотека, зависит от множества показателей, в частности:

  • Финансовых ресурсов семьи и их доходов;
  • Количества членов семьи, в том числе и работающих;
  • Наличия другого вида жилья;
  • Сроков, в течение которых важно обзавестись собственным жильем;
  • Способности людей к экономии и накоплениям;
  • Будущих ожидаемых финансовых поступлений (наследство, гонорары и т.д.);
  • Планов о переезде и т.д.

К примеру, только приехав жить в другой город, мало кто может позволить себе сразу купить собственное жилье. Все начинают со съема.

Мнение экспертаЕвгений БеляевЮрист-консультант, финансовый эксперт

В Москве вообще очень практикуется схема, по которой граждане покупают жилье за МКАДом и сдают его в аренду, а сами проживают в съемных квартирах внутри Москвы ради ближайшего доступа к работе.

Еще одним важным критерием для выбора между арендуемым жильем и ипотечным является возможность прописки в квартире. Если жилье приобретается в ипотеку, то собственник и члены его семьи могут сразу в нем прописаться.

Получить же регистрацию в арендованной квартире невозможно без согласия ее собственника. Арендодатели не стремятся прописывать в своем жилье постоянно меняющихся жильцов.

Если человек планирует переезд в другой регион или другую страну, он не уверен, что будет жить в течение долгого времени в одном месте, ему лучше не брать ипотеку сразу. Это долговое бремя, которое ограничивает заемщика в перемещениях.

На чем нельзя экономить

В любом жилье, даже сдаваемом по самой низкой цене, все должно быть качественным и исправно работать. Это относится к сантехнике, канализации, трубам с горячей и холодной водой, электропроводке, розеткам. Если все-таки произошла авария, то вся ответственность ложится на владельца квартиры, а не на арендатора.

Когда квартира готовится для сдачи в аренду, стоит заменить некачественную или протекающую сантехнику, повесить новые шторы, обновить плитку в ванной и санузле, проверить розетки. Главное – чистота и соответствие заявленной цене аренды, потому что неопрятный вид плитки, вываливающиеся розетки и текущий кран не привлекут ни одного арендатора.

Меблировка и оснащение техникой

Зачастую квартира сдается с меблировкой. Многие арендаторы предпочитают сами покупать мебель, но если она уже есть в квартире, то стоит позаботиться о том, чтобы все ее предметы были современными, практичными и функциональными. При этом необязательно покупать дорогую мебель, но лучше избавиться от диванов и стульев советского образца.

Если сдаваемая квартира находится в среднем ценовом сегменте, то для обстановки рекомендуется приобрести компактную мебель. В квартире обязательно должны быть кровать (или диван), платяной шкаф, стол, стулья и тумбочка. Кухню можно оборудовать недорогим гарнитуром, плитой и поставить туда обеденный стол и стулья.

Квартирантов необходимо обеспечить кухонными принадлежностями: сковородка, пару кастрюль, минимум на двоих — набором чашек и тарелок, ложек и вилок.

kuhnja-kvartiry-v-arendu-300x224.jpgОснащение квартиры бытовой техникой может зависеть от уровня квартиры. Недорогое жилье предполагает наличие только самого необходимого: холодильника, варочной плиты, и телевизора, а бонусом может стать микроволновая печь или стиральная машинка.

Жилье более высокого ценового сегмента может содержать больше бытовой техники.

В такой квартире квартиранты ожидают увидеть:

  1. стиральную машинку-автомат,
  2. хорошую кухонную вытяжку над плитой,
  3. интернет с доступом по Wi-Fi,
  4. электрический утюг,
  5. фен,
  6. DVD-проигрыватель,
  7. современный чайник,
  8. другая мелкая бытовая техника.

Подготовка квартиры для сдачи в аренду требует особого подхода, если сдаете квартиру бизнес или элит класса. В этом случае нужно позаботиться о полном оснащении квартиры всей необходимой в быту техникой, включая кондиционер и посудомоечную машину. Причем речь идет о надежной качественной технике топовых марок.

Владельцу квартиры нужно освободить её от своих вещей! Квартиросъемщики точно не будут в восторге от запертого шкафа с хозяйскими вещами и захламленного балкона. Поэтому заранее освободите квартиру от ненужных вещей и мебели, нужные – вывезите. Затем проведите генеральную уборку.

Как определить доходность объекта недвижимости

Квартира квартире рознь. И выбирая квартиру для сдачи аренды, стоит учитывать несколько факторов.

Во-первых, по словам Аверс, нужно осознавать, что покупка недвижимости для сдачи в аренду отличается от приобретения жилья для личного пользования. Некоторые характеристики, важные для вас, могут оказаться лишними или слишком затратными и не окупятся при сдаче в аренду.

Во-вторых, определитесь, с каким типом аренды вы будете работать: долгосрочной или посуточной. Готовы ли вы кроме денег тратить еще и время на управление.

В-третьих, при выборе квартиры и принятии решения о ее покупке для последующей аренды опирайтесь не на свой вкус или чье-то мнение, а на факты. А факты — это только цифры и математический расчет потенциальной доходности объекта.

69a48d6666492cfe386e33a49eb7e2b4.jpg Статья по темеСдать, снять, купить, продать. Полный прогноз по недвижимости на год

Чтобы рассчитать доходность объекта, необходимо:

  • оценить размеры вложения собственного капитала;
  • определить арендную ставку аналогичных объектов на рынке;
  • вычесть из денежного потока 15-20% (это прогноз окупаемости по нижней границе), налог на имущество, расходы на мелкий ремонт в течение года, затраты на замену замков между арендаторами и т. д.

Приведем пример. Если однокомнатная квартира в Москве стоит 10 миллионов рублей, а средняя стоимость аренды подобных квартир в этом же районе составляет 50 тысяч рублей в месяц, то доходность можно рассчитать следующим образом.

50 тысяч рублей умножаем на 12 месяцев и получаем 600 тысяч рублей в год денежного потока. 600 тысяч рублей в год минус 30 тысяч рублей (налоги, мелкий ремонт)  выходит 570 тыс. рублей в год.

Итого: при стоимости жилья в 10 миллионов рублей, доходности от аренды в 570 тысяч рублей, окупится квартира за 18,8 лет. Доходность составит 5,7% годовых.

Если расчет делать по пессимистичному сценарию (с учетом коррекции цен, времени простоя между арендаторами или непредвиденного крупного ремонта), то получается так: 50 тысяч минус 20% (учет пессимистического сценария), выходит 40 тысяч рублей в месяц. 40 тысяч рублей умножаем 12 месяцев, получаем 480 тысяч рублей. Вычитаем из этой суммы 30 тысяч на налоги и мелкий ремонт и получаем 450 тысяч рублей в год.

При таком раскладе квартира окупится за 22 года. А доходность составит 4,5% годовых.

55952e21bc339552fa32acd94ab19924.jpg30 тысяч за 30 метров. Сколько стоит снять однушку в Москве?

</p>

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
Добавить комментарий